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商业|定调“由增量转提质”后，新城控股营收翻倍、净利增长超两成( 二 )


根据半年报信息 ， 上半年新城控股新增土地储备共56幅 ， 新增总建筑面积1907.78万平方米 ， 平均楼面地价仅2867.82元/平方米 。 截至6月底 ， 新城控股总土地储备为1.37亿平方米 ， 权益比例再度提升 ， 由2019年的80.5%再度上升至86.6% ， 处于行业内较高水平 。
值得一提的是 ， 上半年新城控股在拿地结构上有意识的提高城市层级 。 今年以来 ， 新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目 ， 并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市 ， 向一二线城市及强三四线城市聚焦 。
天风证券的研报指出 ， 今年新城控股战略性增加了高城市能级的土地项目 ， 而其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下 ， 或表明公司较强的投资能力 。
截至目前 ， 在新城控股的土地储备结构中 ， 一、二线城市占其总土地储备的35.75% ， 长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90% 。 新城控股表示 ， 全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险 ， 也为其下半年以及未来的长远发展打下坚实基础 。
当然 ， 积极补仓拿地并非单纯的为了冲规模 。 实际上 ， 去年下半年新城控股为了降低杠杆 ， 主动放慢了拿地的脚步 。 今年恢复拿地节奏 ， 正是因为经过去年的降负债、降杠杆后 ， 财务面有了极大的改善 ， 手头现金也更加充裕 ， 这让新城控股在拿地方面有了更多空间 。
半年报显示 ， 截至6月底 ， 新城控股的资产负债率为87.66% ， 主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元 ， 剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时 ， 净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点 ， 至35.06% 。
另时代财经了解到 ， 上半年 ， 新城控股还进行了多笔融资 ， 保障了经营过程中的资金需求 。 上半年 ， 其在交易所市场先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行 ， 共募集资金35.47亿元；在中国银行间市场发行超短期融资债券 ， 募集资金30亿元；在境外通过发行高级美元债券 ， 募集资金3.5亿美元 。
灵活的融资也进一步降低了新城控股的债务压力 。 截至报告期末 ， 新城控股的流动性充裕 ， 在手现金余649.95亿元 ， 短期债务375.81亿元 ， 在手现金完全能够覆盖短期债务 ， 现金短债比超过1.73倍 ， 短期内无偿债压力 。
产品进阶
随着房地产下半场的到来 ， 以及消费者需求不断趋于精细化 ， 房企高管及分析师们普遍认为 ， 未来房企间的竞争将围绕在“产品”上 。
对于行业形势的变化 ， 新城控股早已洞悉 。 自2018年开始 ， 新城控股就针对已交付社区开展“焕新计划” ， 在房屋交付后 ， 依然陪伴业主幸福成长 。 2019年 ， 新城控股再启动了“未来社区”专项研究 ， 尝试通过研究物联网、云共享、人工智能、新能源等科技变革对客户生活的潜在影响 ， 对现有社区产品体系进行全面升级 ， 在社区层面进行产品创新并发掘新的价值增长点 ， 并实现社区发展、物业提升的良性循环 。
而今年疫情的爆发 ， 大众对房子的依赖加剧 ， 对“房子”的需求标准和认知也进一步改变 。 为此 ， 新城控股杭州区域客户产品部和营销管理部在2月初对杭州、金华、湖州、嘉兴四个城市近万名业主和意向客户 ， 进行了一次基于疫情影响的住房需求调研 。
调研结果显示 ， 如果再次购房 ， 约有62%的客户会优先考虑居住舒适性；约43%的客户表示更看重智能化的小区园区配套 ， 如“无接触”归家等；约41%的客户则更看重小区舒适的绿化景观及运动配套 。
根据这一结果 ， 新城控股再一次进行产品升级 ， 推出了“芯健康”体系 。 该体系通过健康社区、健康住宅、健康服务三大板块的打造而 ， 从环境净化到安全智能系统设置 ， 从人性化细节关怀到健康服务等 ， 契合购房者健康安居新需求 。


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